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編輯導讀:數字經濟是近幾年的大風口,全國各地的園區都在如火如荼地進行智慧化建設。本文將圍繞智慧化園區建設展開分析,希望對你有幫助。

近幾年,數字經濟趁著新基建的大方向成為新風口,全國各地的園區智慧化建設進入集中的投產建設期。

經常會遇到一些問題,智慧化園區建設,到底應該怎麼做?要回答這個問題,必須了解下園區運營背後的業務原理。

一、先搞懂業務本質,再理解智慧園區建設

1. 對象研究

園區到底是什麼?

智慧園區,本質上是一個物理空間範圍內的所有對象集合,對象可分為「物」、「人」、「事」三類。

物的對象包括:

  1. 智慧園區的本質是一個「園區」,本質上是指一個物理空間範圍;
  2. 園區的內部是建築及設施(設施指園內道路、綠化、景觀等);
  3. 建築的本質是空間及其一系列的附屬設施(能源控制設施、通行設施、各類機組);

人的對象包括:

  1. 業主:園區的所有權人
  2. 管理者:對部分物的對象,及事務進行管理的角色;
  3. 租戶:園區內開展經營活動的空間租賃角色;
  4. 員工:管理者及租戶下開展生產經營活動的單一個體;
  5. 訪客:租戶業務相關往來人員角色;

第三方服務人員:企業開展生產經營活動,以及員工生活等場景,所涉及到的第三方服務人員;

事的對象包括:

在人與人之間,人與物之間,所發生的全部事務。該範疇下內容過多,暫不展開列舉。

2. 國內外園區的核心差異

在對象研究中,中國大部分場景所指的園區「業主」,與國外的園區的「業主」有很大差別,這個差別來自於我們的社會體制差異。

1)國際模式研究

國際上的園區,主要表現形態是商寫樓宇為主。其背後的「業主」是各類投資基金(REITS模式,各類社保、教師福利的基金,都會選擇持有商業樓宇,利用樓宇租金穩定的現金流收入來支付社保支出),最成熟的「AM」(Asset Management)資產管理模式在美國(後面可單獨撰文來說說美國的商業地產管理模式)。

因此,國際商業地產管理AM為業主利益服務,業主需要的是物業增值,以及穩定的現金流收入,該利益,與國內的商業寫字樓業主的利益,基本一致。

2)國內模式研究

國內的園區,從模式上看,商業樓宇的經營模式較為落後,中國的產業園區經營模式較為先進。

商業樓宇模式:在2005年之前基本為小業主模式。典型代表潘石屹的soho,開發商建設完成後,辦公空間都被出售,以便於實現開發商的快速資金流變現,中國的地產經濟因為高流動性,導致沒有什麼企業願意去持有,均以出售為主,然後返租模式開展樓宇空間運營。

因此,國內商業地產的小業主模式,造成了國內商業地產模式的軟肋,比較落後,小業主的利益難以協調統一、過分注重短期利益,無法就樓宇改造提升等資本項目達成一致,導致時間長久之後樓宇競爭力下降等問題,且空間所有權分散,造成租賃困難,管理成本高昂。

園區模式:指政府國投的各類園區,比如杭州的城西科創大走廊一帶的各類園區(如未來科技城海創園)。這類園區背後的業主是政府旗下國有企業。該模式有非常大的先進性和前瞻性,政府投建產業園區,園區物業本身的增值以及租金收入並不是政府主要目標,政府核心訴求是產業經濟稅收、地方產業經濟結構優化、以及社會就業、治理穩定。

因此,中國的產業園區,一般由政府旗下國資企業充當大業主,除了基本的AM管理,更注重長遠產業經濟發展以及社會治理。其核心利益訴求比傳統AM具有更高前瞻性,更注重政府層面的統籌、產業政策下的資源配置、以及社會公共服務配套。該特點也對國內各類園區的管理、運營、服務上提出了更高要求。

3. 園區管理場景中的核心業務

業務的本質,是為了發揮資產的價值。發揮價值所依靠的業務模式,即可視為核心業務。中國產業園區的業務,可以理解為傳統商業地產管理基礎上的迭代升級版本。

1.0 模式:標準化AM業務模式

標準AM業務,主要指非政府的大業主對商寫樓宇的管理及經營模式。

商業樓宇的經營管理,對於其業主而言,本身即一樁生意。生意的目標為盈利,盈利=收入-支出。故對於一名資產管理經理而言,收入主要來自兩個部分:

  1. 物業本身的保值及增值;
  2. 物業租賃獲得的租金收入;

盡量確保樓宇能夠產生儘可能多的租賃收入,保持樓宇建築本身的競爭力來確保物業保值增值,同時管理開銷,確整體資產的盈利。這就是商業樓宇經營的業務本質。

2.0 模式:中國產業園區的業務模式

政府推動產業園的發展,其背後的核心利益訴求包括:

  • 有效的物業運營管理,實現物業資產的增值;
  • 地方經濟(產業)的發展,帶動政府稅收增長;
  • 通過經濟(產業)的發展,帶動社會就業,穩定社會治理;
  • 通過經濟(產業)的發展,優化地方經濟結構,增強城市綜合競爭能力;
  • 更多……

政府擁有豐富的資源體系,如下圖。產業園區只是其中的土地空間資源,政府通過配置資源,實現上訴核心利益。

二、完整的產業園區發展業務模式

政府資源體系,最終轉變為空間資產、各類政策、產業公共服務、社會數據資源等形態。在產業園區這一微縮生態中,政府資源體系與企業人才之間,缺少高效的鏈接能力。

因此智慧化園區+產業服務能力,最終將會是兩者之間的橋樑,也是利用平台+服務,提升政府與企業的協同效率,提升產業經濟發展效益,提現最終的服務價值。

三、產業園區業務模式下的價值傳播鏈:

只有我們充分認知了產業園區的業務運營原理,我們討論智慧園區的建設,才有了清晰的目標和方向,我們才能回答,投入物聯網IOT和各種智慧化管理應用,背後真正要實現的是什麼。

 

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