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中國作為一個人口眾多的國家,對於房子的需求可謂是龐大,房屋租賃市場蓬勃發展。但是房屋租賃中介行業狀況頻發,導致其信任流失。區塊鏈的出現將給房租租賃市場帶來新面貌,本文將從六個方面深入分析區塊鏈在房屋租賃市場的應用。

一、主要內容概覽

二、摘要

隨著社會經濟的發展和人們租房觀念的改變,我國租房市場的需求顯著增大,並呈現明顯上升趨勢。然而,房屋租賃中介行業卻狀況頻出。虛假房源泛濫、黑中介橫行、客戶資料泄露、從業者素質良莠不齊等問題造成房屋租賃中介行業的信任嚴重流失。

近年來,區塊鏈技術發展迅速,其去中心化、不可篡改等技術特點可以為上述問題提供新的解決思路。因此,本文對區塊鏈技術在房屋租賃市場中的應用進行了研究。

首先,本文對國內外研究現狀進行了分析,指出目前區塊鏈技術在房屋租賃市場中的應用研究存在的空白和問題。

針對上述問題,本文設計了基於區塊鏈的房屋租賃系統方案。本文明確了基於區塊鏈的房屋租賃系統的總體架構和主要業務流程,提出建立基於公有鏈的分散式應用程序(Dapp),充分發揮區塊鏈的去中心化優勢。分散式應用程序的功能實現的重點在於智能合約,因此本文對智能合約進行了相關設計,明確其開發環境和處理流程等。同時,本文對基於區塊鏈的房屋租賃系統的信用認證機制構建、交易數據與用戶隱私保護體系設計、平台用戶獎勵及信用評分機制構建均進行了相關闡述。

根據文中提出的系統方案,本文對基於區塊鏈的房屋租賃分散式應用程序的主要功能進行了歸納,並設計了重要頁面的原型。

最後,本文對區塊鏈在房屋租賃中的應用研究進行了總結和展望。

三、研究背景

房地產是我國國民經濟中至關重要的產業,是對國民經濟有巨大影響的關鍵產業之一。十九大召開后,我國政府正式提出「房子是用來住的,不是用來炒的」,將工作重點轉向加快建立「租購併舉」的住房制度。隨著社會經濟的發展,租房需求不斷增大,我國的房屋租賃市場具有極大的發展潛力。

2017年,中國住房租賃市場交易總額約1.2萬億元,租房人口為1.94億,佔全部人口的13.9%,預計到2025年,租房人口將增加至2.52億人,租金總額將首次超過3萬億元。

在這樣一個龐大的市場之中,房屋中介扮演著分配房源、與房主和租客協商、辦理租賃手續、降低風險等服務型角色。然而,目前我國城市房屋租賃中介市場亂象橫生,由於嚴重的信息不對稱和較低的從業者准入門檻,房屋租賃市場黑中介橫行、虛假房源泛濫,信任嚴重流失。

面對房屋中介行業種種問題,區塊鏈可以為其提供新的解答。

從2008年中本聰發表比特幣設計白皮書,作為比特幣底層技術的區塊鏈一直受到廣泛的關注,並在金融、物聯網、公共服務、慈善、數字版權、徵信等行業得到了應用。區塊鏈去中心化、不可篡改、匿名性等特點有望從源頭建立信任基礎、打破中介的信息壟斷、從根本上改善行業現狀。

目前,國內外已經有Rentburry、麥鄰租房、雄安新區區塊鏈租房平台等項目做出了嘗試,「區塊鏈+房屋租賃」市場是一片富有潛力的藍海市場。

四、研究意義

房屋租賃市場的發展對於滿足居民住房需求、促進經濟社會繁榮穩定都有十分重要的作用。傳統的房屋中介已經擁有大規模的線下門店,線上也有大量網站和平台提供租房相關服務,但市場的擴張並沒有解決目前租房市場最關鍵的信息不對稱問題和行業規範問題。

從實際意義出發,區塊鏈技術可以利用自身的底層技術優勢,從房屋基本情況入手,利用聲譽度系統建立信任,利用去中心化特點打破壟斷,利用智能合約提高交易效率等等,給房屋租賃中介行業發展帶來新的機會,也為規範房屋中介市場、提高人民居住質量、推進我國租購併舉的供給側改革起到積極作用。

從理論意義出發,中本聰的構思僅限於貨幣方面,但區塊鏈的潛力遠不止於此。

區塊鏈降低交易和監管的成本,並以此為驅動,將互聯網的根本目的從監視、中介信息和交易並實現經濟利益,改變為保護所有交易及價值創造、分發過程的安全性、有效性和隱私性。區塊鏈將行為經濟學、數學、密碼學和計算機科學結合,其特點和優勢有望為社會經濟生活帶來根本性的改變。研究其在房屋租賃領域的應用,也對未來「區塊鏈+X」的研究和發展具有參考作用。

五、應用研究現狀

1. 國外現有案例

Rentberry成立於2015年,是全球第一家將區塊鏈應用於房屋租賃行業的公司。目前用戶數已超12萬,有22.4萬房源項目。平台幫助用戶節省數百萬的租房押金,支付押金后,用戶可以獲得獎金。

公司主要通過區塊鏈技術為租戶和房東之間建立智能合約,保證信息真實,消除中間經紀人的存在。所有費用均用代幣支付,所有交易都記錄在區塊鏈賬本上,因此大大降低欺詐風險。其中一個創新之處在於,租戶可以通過眾籌的方式來獲取押金。社區成員如果為某個眾籌者提供一些租金,將會獲得相應代幣作為獎勵。同時,通過代幣激勵的方式,也能實現房屋帶看、拍照等社區自治化運營。

2. 國內現有案例

麥鄰租房首次提出人鏈合一的四「真」上鏈模式,以區塊鏈去中心化、強化信任、分散式記賬、不可篡改等特點,結合麥鄰租房近5000+公寓運營商,80多萬真房源字典庫數據演算法校驗,通過人工定期熟盤、租客自主反饋、客服不定期巡查、運營商房態和交易管理數據上鏈的多重比對,從房源供應端開始到交易各環節記錄以房為核心的動態行為,確保房源真、租客真、房東真、交易真。

盈家生活搭建的盈家聯盟鏈,以線上電子簽約為起點,為房東、租客、資金等多方面提供全面、安全、不可篡改的數據記錄,同時實現可溯源、反欺詐、自動執行任務的智能管理服務。由資金方、盈家、房東、租客這4個節點共同維護智能合約(包括租房合同、貸款合同等)和分散式賬本(每月資金流水、還款記錄等),任何節點都無法篡改合約和賬本。基於電子租房合同,雙方所有操作都會有簽名校驗,交易雙方都會留下痕迹,不可抹除,所以房東不可輕易趕走租客。

由政府主導,中國建設銀行、鏈家、螞蟻金服等機構也參與了這一租房模式的建設。雄安「1+1+1」的房屋租賃平台管理模式主要由三大子平台構成,包括租房租賃管理平台、誠信積分系統、區塊鏈租房應用平台。可以保證真房、真人、真住等信息真實。但不是人人可以登錄的公開平台,是政府為了建立住房租賃積分制度打造的平台,是一種內部管理工具,不是市場化項目。

3. 現狀總結及存在問題

國外對於區塊鏈的研究起步早,在區塊鏈隱私安全保護、金融行業應用方面的研究較多。國內對區塊鏈的應用研究主要集中在徵信、供應鏈、金融方面。在針對房屋租賃市場的研究中,國內學者對於房屋租賃中介市場監管不力、信任流失等現象進行了原因分析及總結,並提出了相應的政策制度層面的解決方案。

國外目前的區塊鏈租房平台Rentburry雖然有了一定的用戶基礎,而且其獎勵打分機制對我國區塊鏈租房平台的建設具有借鑒意義,但目前這種機制需要用戶付出相應的學習成本,不夠親民。同時,Rentburry上的打分機制即信用機制,存在新用戶難以打分導致租房難的問題,還可能存在惡意刷分現象。這些問題懸而未決的Rentburry的模式,如果照搬來中國,可能會存在水土不服的現象。

國內區塊鏈租房項目從2018年啟動,還僅是在租金流水、電子合約環節方面提供解決方案,並沒有貫穿租房完整的產業鏈條,區塊鏈的優勢特性在房源供應端到成交,再到租后服務應用並不完全,未能完全真正解決房屋租賃行業虛假房源泛濫、信息不對稱、黑中介橫行、租客和房東之間缺乏信任、行業交易效率低下等問題。

國內平台大多起步晚,區塊鏈作為行業熱詞,人人都想分得一杯羹。但許多平台對區塊鏈的理解只停留在概念階段,沒有實現真正的去中心化。信用和信息真實性的認證機制也不夠完善和可靠。

這方面做得比較好的是基於公信寶的Lucia,但Lucia也有學習成本較高的弊端,而且房屋質量把控環節以及用戶交易數據隱私保護方面存在漏洞、沒有具體機制,項目也尚未落地。已落地的平台是雄安新區的區塊鏈租房平台。該平台是政府管理工具,不用於市場,但可為區塊鏈+租房未來發展提供借鑒。

總而言之,國內外的理論研究和現有案例存在的問題及空白可歸結為如下幾點:

  • 基於區塊鏈的房屋租賃系統流程不完整,去中心化程度較低,沒有完全發揮出區塊鏈的優勢;
  • 系統的用戶身份認證機制及房屋質量把控機制不夠完善,未能解決傳統房屋租賃行業存在的信任問題;
  • 基於區塊鏈的房屋租賃系統交易數據保護沒有得到重視,用戶隱私保護存在風險;
  • 系統的獎勵及信用評分機制不夠完善,新用戶需要付出較高的學習成本和時間成本才能獲得信用分數、正常使用系統功能;
  • 用戶界面設計不夠親民,用戶需要面對大量的區塊鏈專有名詞甚至一些數字和符號。

因此,本文提出房屋租賃分散式應用程序(Dapp)設計方案,完善系統流程,針對上述問題,提出相應的解決方案。

六、基於區塊鏈的房屋租賃系統方案設計

1. 總體結構與業務流程設計

本方案針對有求租及出租房屋需求的用戶,利用區塊鏈的去中心化、安全性、隱私性等特點,搭建基於區塊鏈的房屋租賃中介平台,解決傳統租房中介信任缺失、效率低下等問題,實現租房的「去中介化」,確保租房交易的有效、安全、誠信。

區塊鏈分為公有鏈、私有鏈和聯盟鏈。其中,公有鏈是全世界任何人都可以讀取並在其上進行有效交易的區塊鏈;私有鏈的寫入許可權僅在一個組織手裡,讀取許可權或對外開放,或進行了任意程度的限制;聯盟鏈可以看成是私有鏈的一種,只是私有程度不同,許可權設計要求也更複雜。與更接近於成本效率工具的私有鏈和聯盟鏈對比,公有鏈「完全去中心化」的特點,可以保護任一使用者的權益都免受程序開發者影響,更符合區塊鏈應用在房屋租賃行業時「去中介化」的需求;同時,公有鏈可以產生網路效應,有助於直接建立租客與房東之間的信任。因此,本方案選擇以公有鏈為基礎,依託以太坊(Ethereum)進行開發,建立分散式應用程序(Dapp)。

1)總體結構

區塊鏈的技術模型自下而上可分為數據層、網路層、共識層、激勵層、合約層和應用層。因此,本方案的邏輯結構可表示如下圖:

數據層中以時間順序封裝了底層數據區塊,這些數據區塊是以鏈式結構串聯而成,後續區塊記錄前一區塊的哈希值(pre hash),並結合自身交易數據和時間數據,形成新的哈希值傳遞給下一區塊;網路層中包括對等式網路(Peer-to-Peer Network)組網機制;共識層包括各類共識機制演算法,本方案中採用權益證明(Proof of Stake);經濟層包括數字代幣(token)的發行和分配機制;合約層封裝智能合約,是區塊鏈可編程特性的基礎;應用層封裝了區塊鏈的各種應用場景和案例。分散式應用程序(Dapp)位於應用層。

在本方案中,分散式應用程序的架構如下圖:

分散式應用程序(Decentralized Application Dapp)由一個在區塊鏈上存儲數據的一組智能合約所組成,其實質是前端界面+智能合約+token,用友好的界面在用戶與智能合約之間打起橋樑。

Dapp繼承了傳統App並結合了區塊鏈的特點。分散式應用程序(Dapp)區別於App最大的特點就是去中心化。區塊鏈網路中,分散式應用程序的數據加密后存儲在公開的區塊鏈上,不需要請求某個中心化的伺服器來獲取、處理數據,避免了中心化資料庫被攻擊帶來的安全隱患。在分散式應用程序中,用戶擁有自己的數據的所有權。

本分散式應用程序依託以太坊進行開發,智能合約在以太坊虛擬機(EVM)上運行。用戶在進行註冊時,調用公信寶Dapp中的智能合約進行身份認證,認證通過後,為用戶在以太坊中創建外部賬戶。

2)業務流程設計

基於智能合約的房屋租賃業務的示意圖如下:

基於智能合約的房屋租賃業務的應用場景可描述如下:

智能合約的參與方為房主和租客,假設租期為某年1月1日至當年12月31日,每月支付一次租金,即智能合約每個月進行周期性重啟。房屋門鎖為智能密碼鎖。

首先,房主和租客將合同構建申請提交給智能合約伺服器生成智能合約;

房主將自己的收款地址和房屋門鎖密碼提交給智能合約伺服器;租客向智能合約伺服器提交自己的付款地址;

智能合約伺服器將智能合約通過P2P網路發布到區塊鏈中,存入數據區塊並開始自動執行;

開始執行后,智能合約從租客的押金中將一個月的房租轉入房主的收款地址,同時將房屋智能門鎖密碼發送給租客,同時將此過程記入區塊鏈中;

每個月智能合約伺服器都會更改房屋智能鎖密碼並檢查租約是否到期,如果未到期,則繼續從租客的押金中將下一個月的房租轉入房主的收款地址,同時將新的房屋智能門鎖密碼發送給租客,也將此過程記入區塊鏈中;

租約到期后,智能合約伺服器生成一條記錄標示合約終止,並將其發布到區塊鏈,合約即自動終止執行。

如果房屋門鎖不是智能密碼鎖,則智能合約的觸發條件有所不同。需要租客和房主經協商后在線下傳遞房屋門鎖。成功傳遞門鎖后租客和房主再用各自私鑰簽名進行確認,智能合約開始自動執行。同時,由於實體房屋鑰匙的固有特點,拖欠房租的租客仍然掌握有房屋鑰匙。此時涉及的一些事宜需要由房主和租客協商解決。無法協商解決的可以發布到社區中申請仲裁(詳見「常見違約情況處理」章節)。沖裁結果將會影響用戶的信用評分,並寫入區塊鏈的數據賬本中

本分散式應用程序主要業務流程可描述如下圖:

房主發布的房源信息都將存儲到區塊鏈的數據賬本中,已發布的信息可溯源且不可篡改。其他用戶對房源進行驗證和審核(詳見 信用認證機制構建 章節)的結果會一併寫入區塊鏈中,同時影響該房源的信用分數(詳見 平台用戶獎勵及信用評分機制 章節)。房主若更改房源信息,需要進行重新驗證和審核,這些數據也會寫入區塊鏈上的數據賬本中。若房屋已出租,則房源信息更新狀態數據寫入區塊鏈。

顯示在頁面上的房源信息列表的數據從區塊鏈上讀取。且只顯示狀態為未出租的房源。

用戶簽訂智能合約、繳費、是否履約等行為都會被寫入區塊鏈中,同時影響自己的信用分數。

2. 智能合約相關設計

智能合約(Smart Contract)由代碼(合約中的函數)和數據(合約狀態)構成,可以接受來自外部的交易請求和事件,通過觸發運行提前編寫好的代碼邏輯,進一步生成新的交易和事件。智能合約的執行結果可能對以太坊網路上的賬本狀態進行更新,這些修改由於經過了共識機制,一旦確認后就無法被偽造和修改。

1)運行環境和開發語言

在以太坊中,智能合約的運行環境是以太坊虛擬機。它是一個隔離的「沙箱」環境。

本方案採用以太坊最常用的圖靈完備的合約編寫語言Solidity編寫智能合約,solc編譯器將編寫好的智能合約編譯為以太坊虛擬機專用的二進位格式,通過共識演算法后,由客戶端上傳到區塊鏈中,並在以太坊虛擬機中運行。

2)客戶端和開發庫

接入以太坊網路需要通過以太坊客戶端,目前以太坊社區提供了多種語言實現的客戶端和開發庫,本方案選用以Go語言為基礎的go-ethereum客戶端(又稱Geth),該客戶端的功能相對完整,可作為一個HTTP-RPC伺服器,對外暴露JSON-RPC介面,供用戶與以太坊網路交互。在該客戶端上可以實現賬戶管理、交易模式定義和驗證等功能。

3)共識機制

本分散式應用程序採用權益證明(Proof of Stake)。即系統根據節點(用戶)持有的token的數量及時間(天數)的乘積分配相應的記賬權,這個乘積的數值越大,表明該節點的權益(Stake)越高,獲得記賬權的概率越大。

在本方案中,擁有token即相當於擁有記賬權。沒有一個實體可以控制本分散式應用程序超過51%的token。

3)智能合約簽訂流程

在本方案中,房主和租戶簽訂智能合約,Geth客戶端將其發布到區塊鏈中執行直至合約終止的流程如下圖:

  1. 已經通過身份驗證登錄的房主和租戶根據交易需求制定智能合約。在交易窗口,房主和租戶均有許可權更改和保存交易內容,交易內容包括房源信息、租賃時間、租金、智能合約觸發條件(每過多久交一次租金)、違約懲罰等。在雙方都點擊「確認」后,輸入框中的信息在後台被寫入函數,生成Solidity語言寫成的智能合約代碼,提交給Geth;
  2. 交易雙方點擊「確認」后,跳轉至提交交易所需其他信息的頁面,對租客而言可能是支付押金,對房主而言可能是提交房屋門鎖密碼;
  3. Geth驗證雙方公鑰和交易信息,如果為true,將智能合約代碼、交易相關信息以JSON的格式封裝,發送給交易雙方進行簽名;
  4. 交易雙方確認合約無誤,以各自私鑰簽名;
  5. 交易雙方簽名后的合約被發布至以太坊,solc編譯器將編寫好的智能合約編譯為以太坊虛擬機專用的二進位格式,通過共識機制后(在本方案中為支付token),寫入區塊鏈;
  6. 合約執行過程中,狀態數據均會寫入區塊鏈,不可篡改;
  7. 合約執行完畢后,按合約內容對交易雙方進行清算,並生成一條記錄寫入區塊鏈,合約自動終止。
  8. 對用戶而言,以上步驟可視化的界面有四個,分別是根據交易需求制定智能合約、提交交易所需信息(收款地址、房屋門鎖密碼等)、使用私鑰簽名確認合約及支付token界面。

3. 信用認證機制構建

1)行業痛點

在區塊鏈上進行房屋租賃交易,交易信息的真實性是關鍵。要使房屋資產上鏈、房屋租客個人身份信息上鏈正規化,同時保證交易過程的誠信,需要在建立良好的信用/身份認證機制。這個認證機制應是去中心化的,兼顧可靠性與安全性。

2)解決方案

1.用戶身份認證

由於用戶不與一個代表他們去檢查身份ID的中心化系統打交道,區塊鏈從一個稱為「公信寶」的身份驗證分散式應用程序中調用一個合約。

公信寶在獲得用戶授權后,可以在短時間內採集用戶的相關數據。目前公信寶已經簽約了超過100多家機構和公司,並涵蓋了互聯網金融中前70%的企業,服務用戶已超過1000萬個。

公信寶會要求用戶在生成區塊鏈身份之前進行進行KYC(Know Your Customs)驗證,即常見的手機號+驗證碼認證。在與公信寶合作后,在獲得用戶同意的情況下,直接將公信寶的KYC結果輸出到本分散式應用程序,同時以太坊為其生成一個合約使用身份信息,從而做到一鍵註冊+認證,大幅縮短流程,增強用戶體驗。註冊及認證的UML序列圖如下:

本分散式應用程序將基於公信寶(GXS)所對接的銀行、公安、學歷、電商、手機運營商等多維度數據來為用戶構建數字身份畫像,每一位用戶都將在本分散式應用程序網路上擁有自己的信用評分、標籤、社區行為記錄。

本分散式應用程序會根據這些記錄設置詳盡的信用評分機制(詳見 平台用戶獎勵及信用評分機制 章節)。當某一用戶想要查詢另一用戶的詳細信息時,需要獲得被查詢用戶的授權,同時支付相應的服務費用。查詢其他用戶信息的序列圖如下:

2.房屋質量把控

租房交易與單純的數字貨幣交易最大的不同在於,房屋存在於現實中的,其涉及到使用權、老化程度、水電、交通便利程度等諸多方面在公信寶提供地身份信用認證機制中難以實現。因此當用戶需要發布出租房屋的信息時,還需要完成以下兩點:

  1. 授權房屋所有權認證。與房產局尋求合作,當房主授權后,有權調用數據確認其身份信息與房屋信息是否匹配、真實。這樣確保房源真實存在,也避免未經房主同意的轉租;
  2. 發布房屋詳細信息(照片、地理位置、周邊設施等),獲取信用值。提高本房源信用值需要別的用戶的參與。例如某用戶認證該房屋外觀照片屬實,或者前租戶評價房主描述符合事實,則房源信用值相應增加。參與認證和評價的用戶可獲得token獎勵(詳見 平台用戶獎勵及信用打分機制 章節)。低信用值的房源會不推薦租戶入住。

在暫未與房產局達成合作的情況下,房主上傳房屋信息並進行房屋質量認證的序列圖如下:

3.社區化運營

本方案中,除房源真實性認證外,用戶在交易後進行互相評價、參與看房、房屋點評驗真、幫助解決爭議和糾紛等行為均可獲得相應的token獎勵。即平台的大部分監督與運營工作由獎勵機制驅動、由用戶完成,實現社區化運營。用戶需要進行身份驗證後方能進行社區活動。這種社區化運營機制幫助平台信用認證機制的完善、打造誠信的租住交易生態。

當用戶之間產生智能合約以外的糾紛無法協商解決時,可以在社區中申請仲裁。申請者在發起申請時需要支付一定數量的token,被仲裁雙方均可發布相關的證據信息,參與仲裁的社區成員可以獲得token獎勵。仲裁過程與PoS共識機制相似,權益越高(擁有token越多、擁有的時間越久)的用戶對仲裁結果的影響越大。當參與仲裁的用戶的權益累加值達到某一數量時,產生仲裁結果。仲裁結果將被寫入區塊鏈中、影響被仲裁用戶的信用分數。

同時,房主可以在社區中邀請其他用戶看房,發起邀請時需支付一定數量的token。參與看房並協助認證房源信息真實性的用戶可以獲得一定數量的token獎勵。被看房用戶認證過信息真實性的房屋會增加相應的信用分數。

以上社區化運營措施可以提高用戶的作惡成本,避免違約、惡意評論等不良行為,完善平台的信用認證機制。

4. 交易數據與用戶隱私保護體系設計

1)行業痛點

大數據時代人人自危,在越來越清楚認識到數據重要性的同時,也越發重視個人數據隱私的保護。區塊鏈作為一個相對比較新的名詞,大眾對其安全性及可靠性仍抱有懷疑態度。因此,為了本分散式應用程序能被更多人認可和接受,得到發展,用戶的隱私安全和交易數據的安全必須得到保障。

2)解決方案

用戶隱私數據通常指用戶不願意公開披露的數據,具有一定的敏感性。為了保護用戶隱私數據和交易數據,本分散式應用程序將用戶身份與具體交易活動隔離。

首先,在進行用戶身份認證時,本分散式應用程序所調用的公信寶只是作為身份認證,並不追蹤交易或將所有交易存儲到一個資料庫里。公信寶在收到一個校驗公鑰(身份)的申請時,只會簡單地返回一個真或假的結果。不同類型的去中心化應用程序可以調用公信寶,但公信寶永遠不會知道交易的細節信息。

本方案中,房主與租戶在進行交易信息的互相確認時、以及用戶進行信息傳遞的其他情況時,均採用非對稱加密技術進行信息的加密。在非對稱加密技術下,用戶身份用公鑰的哈希值表示,與具體活動是隔離的。點對點的獨立的「假名」交易保證了用戶隱私數據的保護。

例如,在房屋租賃交易過程中,用戶的收付款地址相當於公鑰,私鑰即為採用橢圓曲線演算法生成的對應的原始密碼。用戶還可以使用不同的公鑰地址來增加隱私性和匿名性。非對稱加密演算法的加密與解密流程如下圖:

同時,分散式應用程序提供的智能合約的工作原理在一定程度上兼顧了安全性和隱私性。租戶和房主簽訂智能合約后,可以更容易地管理資金。合約執行時會在指定日期自動從租戶的賬戶向房主賬戶轉賬,形成一個得到鑰匙/房門密碼的觸發條件。也可以使用託管交易賬號以逐步支付款項(分期付款)。這裡省去了一些中介會收取地費用,也在一定程度上確保了交易的有效性。

在數據存儲方面,一般的租房平台會將顧客的身份和財務數據存儲在自己的伺服器上,而這些伺服器是可以被入侵和泄露資料的,這樣會帶來很大的風險和法律責任。與一般的應用程序不同,本分散式應用程序沒有一個中心化的資料庫可以被入侵和導致資料的泄露。智能合約中的交易信息已經上鏈存儲,保證了交易數據的安全性。大部分用戶信息數據從公信寶Dapp調用,本Dapp中留有的用戶公鑰、所持token、信用評分等信息,也由用戶用私鑰簽名驗證後上鏈存儲。因此,在分散式應用程序中,用戶真正「擁有」了自己的數據,也就保證了其隱私性。

5. 平台用戶獎勵及信用評分機制

1)行業痛點

在區塊鏈平台上,通過為用戶設置獎勵及信用打分機制可有利於平台的進一步完善,同時可以激勵用戶提高信用、發現和杜絕問題。在分散式應用程序中獎勵機制可以理解為token機制。現有的區塊鏈租房平台的token機制不盡相同,但或多或少存在不夠公正(對新用戶不友好)、學習成本過高等問題。因此在區塊鏈租房分散式應用程序的構建和運營中,需要設計公平、全面、合理的用戶獎勵及信用評分機制。

2)解決方案

獎勵(token)機制和信用評分機制存在的目的是構建分散式應用程序上租住社區的誠信交易準則,激勵用戶互相監督,提高作惡成本,構建良好的租住生態。

在以太坊上運行智能合約需要燃料(Gas),因為Gas可以控制代碼執行的指令次數,避免DDos攻擊。燃料需要用以太幣來購買。以太幣的最小單位是wei,1以太幣等於1018wei。以太幣可以通過挖礦來生成,以太坊礦工成功生成一個新區塊可以獲得5個以太幣的獎勵,以及包含在區塊內交易的燃料費用。

本方案中,以太幣可以轉換為token。具體轉換關係由交易行情決定。

1.獎勵(token)機制

token又被稱作數字代幣,是一種數字化的權益證明,也是一種價值載體。在本分散式應用程序中,token代表獲取信息的權益。token的總量恆定。

分散式應用程序運行伊始在以太坊上部署一份token合約代碼,將期初總量初始化為10,000,000,即發行10,000,000個token。其中50%用於新用戶註冊認證激勵及租住社區流通;20%分發給早期建設經費投資者;30%歸創始者,用於創始團隊的人力、物力、財力及研發投入,每年解鎖6%,5年解鎖完畢。

參考京東等電商平台的運營規則和數據,結合基於區塊鏈的房屋租賃平台的業務特點,制定token的主要運營規則如下:

獲取

  • 用戶在完成註冊和身份認證后,獲得0.1 token獎勵;
  • 成功幫助認證平台上房源信息,每條信息(地理位置/周邊設施/房屋結構等)獲得0.05 token 獎勵;
  • 將個人信息提供給請求查詢的其他用戶,每條信息(學歷/工作單位/年齡等)獲得0.05 token 獎勵;
  • 上傳房源信息,設置的每個付費信息被其他用戶查看一次,獲得該信息對應的token獎勵;
  • 參與社區討論,設置的每個付費回答被其他用戶查看一次,獲得該回答對應的token獎勵;
  • 接受看房邀請並成功認證房源信息真實性,獲得相應的token獎勵;
  • 參與社區仲裁,獲得相應的token獎勵;
  • 在大部分節點達成共識的情況下,協助平台升級及技術維護,酌情獲得相應的token獎勵;
  • 用戶在以太坊挖礦獲得的以太幣可以直接兌換為token;
  • 可以通過交易市場購買token。

支付

  • 進行交易時,房主和租客均需按交易涉及總房租(以美元計)的0.5%的金額,在當時匯率下對應的token;
  • 查詢其他用戶個人信息,獲得許可后,每條信息(學歷/工作單位/年齡等)支付0.1 token;
  • 查看「附近更多相似房源」,每個房源支付0.05 token;
  • 在社區發布仲裁申請,需支付相應的token;
  • 在社區發布看房邀請,需支付相應的token;
  • 查看社區討論的付費回答,支付該回答每次被查看需對應收取的token;
  • 查看房源的付費信息,支付該信息每次被查看需對應收取的token;
  • 在大部分節點達成共識的情況下,支付平台升級及技術維護所需的token。

2.信用評分機制

信用評分機制分為個人信用評分機制和房屋信用評分機制。滿分均為10.0分,最低分為0.0。信用良好程度的參考分數為:

  • 0.0~6.0(包括6.0)分,信用較差;
  • 6.0~8.0(包括8.0)分,信用一般;
  • 8.0~9.0(包括9.0)分,信用良好;
  • 9.0分以上,信用優秀。

個人信用分數的高低直接關係到是否有其他用戶願意與之進行交易;房屋信用分數的高低直接關係到是否有租戶願意承租,同時平台將會優先向用戶推薦信用分數高的房屋。

個人信用評分機制:

個人信用分數是對該用戶在進行交易時履約可能性的評估。

  • 用戶的初始分數由註冊認證時公信寶返回的KYC結果決定。若無任何違法及違約記錄,則初始分數為滿分10.0分。若有違法記錄,一條扣2.0分;若有違約記錄,如逾期償還信用卡賬單、拖欠費用等,一條扣1.0分;違法及違約記錄扣分可累加,扣完為止;
  • 成功完成一次交易,指從智能合約生效日至合約結束日,無任何不良行為,信用分數加2.0分;
  • 租戶或房主任一方有違反智能合約中任一條款的行為,每違反一條扣1.0分;若該條款與時間掛鉤,如拖欠租金、拒繳水電費等,每增加一天在原有扣分基礎上加扣0.1分;
  • 租戶成功完成交易后,撰寫對該房源的評價,每100字有效評價加0.1分,每張有效圖片加0.1分;
  • 在仲裁中被判定為違約方,或是被認定為有交易結束後有惡意評價等行為,根據仲裁結果扣除相應信用分數。

房屋信用評分機制:

房屋信用分數是對房主履約可能性以及房源信息真實性的評估。

房屋信用分數 = 房主個人信用分數*50% + 房屋質量分數*50%

房屋質量分數的評價制度如下:

  • 房屋質量分數的滿分為10.0分,最低分為0.0,初始分為6.0;
  • 其他用戶自願認證房源信息,以及邀請看房用戶認證房源信息,超過三個用戶(包括三個)認證結果相同、且認證結果不同的用戶數少於參與認證的用戶數的1/3,則表明成功認證。每成功認證一條信息為真實,房屋質量分數加0.5分,每成功認證一條信息為虛假,房屋質量分數扣1.0分;
  • 已成功完成交易(智能合約順利到期)的承租者對房屋進行評價,評價由低到高分為1~5星。得到五星評價加1.0分,四星評價加0.5分,三星評價不加減分,二星評價扣0.5分,1星評價扣1.0分。

兩種機制的轉換:

信用分數和token之間可以互相轉換。

  • 每年12月31日進行信用分數的清算,如果該年度結束信用分數為滿分,可以獲得1 token獎勵;
  • 可以支付token購買信用分數,1 token = 0.1信用分數。

6. 常見違約情況處理

1)提前終止合約

沿用上文業務流程設計中的應用場景描述。假設房屋門鎖為智能密碼鎖,每個月支付一次租金。

1.租客提前終止合約

租客欲提前終止合約時,在交付租金的日期當天,提供的付款賬號里餘額不足,智能合約伺服器無法正常從該賬號中劃款,也就不會將新生成的房屋門鎖密碼發送給租客。智能合約執行條款中規定的租客違約處罰(如扣除租客token、信用分數,支付違約金等)完畢后,自動終止,房屋門鎖密碼發送給房主,並將狀態數據寫入區塊鏈中。

2.房主提前終止合約

房主欲提前終止合約時,需與租客進行協商。協商達成一致后,租客將付款賬號更新為餘額不足狀態。雙方私鑰簽名認證后,智能合約執行條款中規定的房主違約處罰(如扣除房主token、信用分數,支付違約金等)。此後自動終止,並將狀態數據寫入區塊鏈中。

2)爭議及糾紛問題

常見的爭議及糾紛問題可能包括以下幾種情況:房主在租約期限內將房屋轉賣、租客擅自將房屋轉租、房主拒絕按照智能合約條款規定進行房屋修繕、租客破壞房屋內部設施后拒絕按智能合約條款規定進行賠償。

以房主在租約期限內將房屋轉賣為例。

租客可以在社區中發布申請仲裁信息(支付一定數量token),並提供相關證據,房主也可以提供證據進行反駁,最後由社區其他用戶仲裁此類情況。若仲裁結果認定為房主違約,則按智能合約條款規定對房主進行處罰。

其餘糾紛均可採用仲裁的形式進行判定。仲裁具體描述參見 信用認證機制構建 章節。

仲裁無法解決的問題,糾紛雙方可以尋求法律途徑解決,本平台的智能合約可以作為相關證據。

七、系統設計

目前,區塊鏈的使用並不親民。例如,比特幣區塊鏈在錢包方面提供的支持並不多,而且現有的基於區塊鏈的房屋租賃中介平台的界面設計對用戶不友好,使用時經常需要面對一些字母、數字代碼和技術術語。要在大眾中推廣區塊鏈租房平台,需要設計簡明易操作的用戶操作界面,使普通人真正接受區塊鏈平台。

因此,本方案中用戶界面根據平台功能架構逐頁設計。力求簡單、明了、親民,使用戶的學習成本降到最低。

1. 主要功能

本分散式應用程序(Dapp)命名為BlockEasy,目標用戶是有租房及出租房屋需求的人群。主要功能如下表:

2. 具體界面及功能設計

根據本分散式應用程序的業務流程及方案,進行具體的界面及功能設計。並展示主要界面的設計原型。

1)主要界面共有部分

1.登錄/註冊

用戶可點擊界面右上角的登錄/註冊按鈕,進行用戶註冊,該註冊採用手機號+驗證碼的KYC認證,驗證后直接將公信寶的KYC結果返回到網站。

上傳房屋、收藏房屋、瀏覽付費內容等許多功能需要用戶登錄后才能使用。用戶可點擊界面右上角的登錄/註冊按鈕,使用手機號進行登錄。

點擊登錄/註冊按鈕時,會出現彈窗,要求用戶輸入手機號及驗證碼。

2.導航欄

導航欄有4個欄目:首頁、我是租客、我是房主、社區,用戶可點擊相應欄目進行查看。

3.搜索欄

導航欄旁設有搜索欄,用戶可以進行關鍵詞搜索。

4.用戶頭像

用戶登錄成功后,右上角登錄/註冊按鈕變為用戶頭像,用戶有待完成訂單時,頭像上方顯示紅色數字標號。點擊頭像可進入個人中心。

5.腳註

提供本項目的相關信息。包括logo、名稱以及聯繫方式等。

2)歡迎頁

歡迎頁設置的主要目的是讓用戶輸入想要租房或出租房屋的城市地址,以便在首頁及「我是租客」頁面進行對應的智能推薦。

3)首頁

首頁分為「優質房屋」及「熱門話題」兩個部分,直觀展示核心和重點內容。

1.優質房屋

首頁中的「優質房屋」欄目,為用戶推薦附近待出租的、信用評分高的房屋。用戶不僅可以在此瀏覽待出租房屋,還可以點擊房屋圖片進入房屋詳情頁面,進行更詳細的了解,也可點擊「查看更多」進入「我是租客」頁面。

2.熱門話題

首頁中的「熱門話題」欄目,用戶不僅可以在此瀏覽熱門話題,還可點擊話題標題進入話題詳情頁面,進行更詳細的瀏覽或者參與討論,也可點擊「查看更多」進入「社區」頁面。

首頁的原型設計如下圖:

點擊右上角登錄/註冊按鈕后,出現彈窗的原型如下圖:

4)「我是租客」頁面

1.檢索欄

「我是租客」頁面在導航欄下方設有檢索欄,分為地理位置、價格區間、房間數量三個欄目,用戶可根據需要輸入條件進行檢索。

2.優質房屋

待出租房屋的簡要圖文介紹,用戶可點擊圖片進入待出租房屋詳細信息頁面。

「我是租客」頁面原型如下圖:

點擊圖文簡介後進入對應的房屋詳情頁面原型如下圖:

點擊「參與確認」可以進入相應頁面參與房源信息真實性的確認,根據3.5 平台用戶獎勵及信用評分機制 中的規則,確認成功后可以獲得相應代幣獎勵。

5)「我是房主」頁面

未登錄用戶點擊進入「我是房主」頁面時,會出現登錄/註冊彈窗提醒用戶登錄,登錄成功後方可繼續瀏覽。

1.我的房屋

「我的房屋」欄目下方有已經上傳完成的房屋信息列表。點擊列表可以進入房主可見的房屋詳情界面(包括圖文簡介、出租狀態、被幾人收藏等)。

2.我要上傳

「我要上傳」欄目下方為房屋詳細信息填寫表單。房主可在此填寫並上傳可供出租的房屋信息。

「我是房主」頁面原型設計如下圖:

房主可見的房屋詳情頁面,顯示該房屋已經被多少人收藏。點擊「編輯房屋信息」可對已上傳的待出租房屋信息進行編輯,可設置哪些信息為付費可見,編輯后的信息需要進行重新認證。原型設計如下圖:

6)「社區」頁面

在右上角搜索欄輸入關鍵詞可以進行關鍵詞相關話題搜索。

1.熱門話題

用戶可以在「熱門話題」欄目看到近期社區的熱門話題列表,包括討論、仲裁、看房邀請等。點擊話題標題可以進入話題詳情界面參與,點擊「+」號可以發起話題。參與討論、發起話題、瀏覽付費內容均要求用戶先登錄賬號。

2.搜索別人

用戶登錄后,可以在「搜索別人」欄目對想要搜索的人的信息進行搜索,獲得對方同意並支付相應token后,可以獲得想要的相關信息。

「社區」頁面原型設計如下圖:

7)「個人中心」頁面

頁面左上方個人資料卡顯示用戶的用戶名、聯繫方式、所在城市等,可以點擊編輯資料卡即時更改。個人資料卡下方顯示用戶當前的信用評分和擁有token數額,點擊相應按鈕可查看具體規則和購買token。

頁面右上方顯示訂單列表,分為已完成訂單和待完成訂單。點擊已完成訂單可以進入訂單詳情頁面查看圖文詳情及評價等信息,點擊待完成訂單可以進入相應的未完成的交易界面。

頁面左下方欄目「我的房屋」,對房主顯示已上傳但未出租的房屋,對租客則顯示已收藏的房屋,點擊可進入房屋詳情頁面。

頁面右下方欄目「我的話題」,顯示用戶發起、參與討論或收藏的話題,點擊話題可以進入相應的話題詳情頁面。

「個人中心」頁面的原型設計如下圖:

8)智能合約執行涉及的其他頁面

1.智能合約制定

租客在房屋詳情頁面點擊「聯繫房主」可以進入智能合約制定頁面,房主在個人中心「待完成訂單」中點擊也可進入本頁面。

初始時頁面會默認填寫房主在上傳房源信息時填寫的信息,租客和房主對本頁面均有修改許可權,修改完成後點擊「發送給對方」可將修改後的合約內容發送給對方,同時對方「待完成訂單」狀態更新,等待查閱和確認。

智能合約制定頁面的原型設計如下圖:

2.提交交易所需其他信息

當交易雙方就智能合約條款達成一致、交易雙方均點擊智能合約制定界面下方的「確認」按鈕后,頁面跳轉至提交交易所需其他信息的界面。房主必須提供的信息有其收款地址,若房屋門鎖為密碼鎖,必須提供房屋門鎖密碼;租客需要提供一個金額大於或等於交易涉及總金額的賬戶地址。

該頁面的原型設計如下圖。上方為房主可見的頁面,下方為租客可見的頁面:

3.確認合約

交易雙方確認提交交易所需其他信息成功后,跳轉確認合約界面。界面顯示該房屋租賃智能合約的所有詳細信息,房主和租客需要輸入其賬戶地址對應的密碼(私鑰)進行確認。

確認合約頁面的原型設計如下圖:

4.支付token

交易雙方確認合約成功后,跳出支付token彈窗。房主和租客均需按交易涉及總房租(以美元計)的0.05%的金額,在當時匯率下對應的token。

支付token成功后,智能合約被寫入區塊鏈,開始執行。

支付token頁面的原型設計如下圖:

八、總結與展望

區塊鏈技術在房屋租賃行業中的應用是在區塊鏈3.0階段做出的具體嘗試。區塊鏈技術固有的去中心化、不可篡改的特性可以從根本上解決房屋租賃行業中介信用低下、用戶資料泄露的問題。本文研究了區塊鏈在房屋租賃市場中的應用,有如下結果:

本文通過分析國內外研究現狀及現有案例,得出目前區塊鏈在房屋租賃市場中的去中心化程度不夠、應用研究存在系統流程不完整、信用認證機制不完善、交易數據和用戶隱私保護體系不完整、獎勵機制不完善和用戶界面學習成本過高的問題。

針對上述問題,本文提出區塊鏈在房屋租賃市場中的應用解決方案。該方案可歸結為如下七個要點:

  1. 以區塊鏈中的公有鏈為基礎,充分發揮區塊鏈去中心化的優勢;
  2. 建立基於以太坊的房屋租賃分散式應用程序(Dapp)。分散式應用程序由一組運行在區塊鏈的智能合約及前端界面組成。可以作為橋樑連結區塊鏈底層技術和用戶;
  3. 分散式應用程序上的交易依託智能合約技術制定並執行完成。智能合約運行在以太坊虛擬機上,交易數據寫入區塊鏈,不可篡改、難以受到攻擊。智能合約的工作原理兼顧了交易的有效性、安全性和隱私性;
  4. 採用PoS共識機制,與獎勵(token)機制與信用評分機制結合,規則簡明,大大降低了用戶的學習成本;
  5. 獎勵(token)機制驅動用戶參與房源信息真實性認證,從而實現房屋質量把控;
  6. 調用公信寶Dapp的智能合約進行用戶身份認證。調用時公信寶並不知道用戶的交易信息。一鍵註冊+認證流程簡單,使用親民。同時用戶具體身份與交易活動隔離,保證了用戶數據的隱私性;
  7. 交易雙方傳遞交易信息及其他用戶信息的傳遞過程均採用非對稱加密演算法,保證傳遞信息的安全性和隱私性;

本文根據業務流程設計了主要功能對應的前端界面,風格簡潔、操作直接,使之能被更多用戶接受,讓更多人享受到區塊鏈帶來的便利。

但是方案落地后若要面臨大規模,仍然面臨許多挑戰:

  • 區塊鏈對百萬級應用而言,數據存儲量較小,成本較高,當應用體量增大時,可以考慮引入星際文件系統(InterPlantary File System, IPFS)。它是一種分散式存儲方案,將數據存儲在節點中並生成哈希值,最後將此哈希值寫入區塊鏈中存儲;
  • 平台的宣傳需要投入一定成本;
  • 由於區塊鏈對大部分人來說還是一個比較新的概念,行為習慣轉變需要時間。

儘管面臨這些挑戰,但不可否認的是,區塊鏈必定會為房屋租賃行業帶來顛覆性的改變。

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